房地产税立法先行,程序复杂不易短期落地: 肖捷部长人民日报发文, 按照“立法先行、充分授权、分步推进”的原则,推进房地产税立法和实施。“ 2019 年完成全部立法程序, 2020 年完成‘ 落实税收法定原则’ 的改革任务”,是将现行由国务院行政法规规范的税种上升为由法律规范, 而非针对房地产税。 新税种的立法程序复杂, 房地产税立法涉及的问题众多, 短期难以迅速完成立法并具体实施。
长租大力发展, 机构化势在必行: 中央经济会议及全国住房城乡建设工作会议上都提出了“加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度”。政府大力推进租赁市场发展,尤其长期租赁市场, 支持专业化、机构化管理。 目前我国机构渗透率仅 2%, 租赁运营企业未来在规模和数量上都还有增长空间, 租赁机构化势在必行。
棚改货币化超预期,三四线需求仍有支撑: 今年住建部提出 2018 年-2020年再改造棚户区 1500 万套, 此前市场判断每年 500 万套的改造计划, 而会议指出 2018 年棚改目标 580 万套, 超出市场预期。棚改货币化和去库存继续推进,对于三四线投资和销售都有一定的支撑, 符合策略报告中对于三四线不会明显下跌的判断。
分类调控, 满足首套刚需、支持改善需求: 23 日全国住房城乡建设工作会议提出“针对各类需求实行差别化调控政策,满足首套刚需、 支持改善需求、遏制投机炒房。”本轮周期强调分类调控, 打击投机性炒房客, 调控政策短期不会放松。 对于首套刚需或是改善需求,可能会有局部利好的政策或措施。
投资建议
长效机制下, 资源资金更青睐于优质地产企业,行业集中度将进一步提升,看好优质龙头白马企业如万科、 保利、 碧桂园; 看好受周期影响不大、 布局核心城市群价值洼地的企业, 如华夏幸福; 推荐以产品为核心, 多元布局,在地产后周期有着强大竞争力的高增长公司,如龙湖地产;租赁市场大力发展,看好集中式公寓龙头企业和稀缺标的世联行。
风险提示
房地产税出台速度超预期,销售急速下滑。 如若房地产税迅速全国实行,房价和销量容易因为居民预期影响急速下滑。
贷款利率上行, 房地产销售不达预期: 利率升高带来购房成本的提高,挤出部分需求,造成明年房地产销售达不到预期水平。
棚改货币化实施低于预期, 三四线市场大幅回落: 今年的销售投资主要由三四线增长支撑,明年若三四线大幅回落,全国的投资与销售将不达预期。
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